สรุปค่าโอนบ้าน ค่าจดจำนอง และภาษีอสังหาฯ ปี 2569 เช็กให้ครบก่อนตัดสินใจซื้อ-ขาย

สรุปไฮไลต์สำคัญ (Executive Summary): ในการซื้อ หรือ ขายบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม และที่ดินเปล่า นอกจากราคาซื้อขายหน้าสัญญา และ เงินดาวน์แล้ว ยังมี ค่าใช้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ทั้งค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง ค่าอากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งหากไม่ได้วางแผนคำนวณล่วงหน้าอาจทำให้เกิดปัญหาสภาพคล่องในวันนัดโอนได้ บทความคู่มือฉบับสมบูรณ์ปี พ.ศ. 2569 จาก Rsungha.com สรุปโครงสร้างค่าโอน และ ภาษีอสังหาริมทรัพย์ทุกตัว พร้อมตัวอย่างการคำนวณจริง และ วิธีแบ่งภาระค่าใช้จ่ายระหว่างผู้ซื้อ และ ผู้ขายอย่างยุติธรรม

1. สรุป 5 ค่าใช้จ่ายหลัก ณ วันโอนกรรมสิทธิ์บ้าน และ คอนโดที่กรมที่ดิน (ปี 2569)

เมื่อผู้ซื้อ และ ผู้ขายทำสัญญาจะซื้อจะขาย และ ได้รับอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารเรียบร้อยแล้ว ขั้นตอนสำคัญคือการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ และ จดจำนอง ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งมีรายการค่าธรรมเนียม และ ภาษีหลักรวม 5 รายการ ดังนี้:

• 1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer Fee): อัตราปกติอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินราชการ หรือ ราคาซื้อขายจริง (แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่าตามหลักเกณฑ์ของกรมที่ดิน) ทั้งนี้ หากเข้าเกณฑ์มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ สำหรับ ที่อยู่อาศัยไม่เกินเพดานที่กำหนด อัตราค่าโอนอาจลดเหลือเพียง 0.01%
• 2. ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง (Mortgage Registration Fee): กรณีผู้ซื้อขอสินเชื่อกับธนาคาร จะมีค่าจดจำนองในอัตราปกติ 1% ของวงเงินกู้จำนองทั้งหมด (หรือลดเหลือ 0.01% หากอยู่ในช่วงมาตรการลดค่าธรรมเนียมของรัฐ หรือได้รับโปรโมชันฟรีค่าจดจำนองจากธนาคาร)
• 3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax – SBT): อัตรา 3.3% ของราคาซื้อขายจริง หรือ ราคาประเมินราชการ (อย่างใดสูงกว่า ใช้ยอดนั้นคำนวณ โดยรวมภาษีท้องถิ่นแล้ว) เก็บจากผู้ขายที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่ถึง 5 ปี หรือไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี
• 4. ค่าอากรแสตมป์ (Stamp Duty): อัตรา 0.5% ของราคาซื้อขายจริง หรือ ราคาประเมินราชการ (อย่างใดสูงกว่า) โดยผู้ขายจะเสียค่าอากรแสตมป์ 0.5% เฉพาะกรณีที่ได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เท่านั้น (ไม่เก็บซ้ำซ้อนกัน)
• 5. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax): คำนวณตามอัตราก้าวหน้าจาก ราคาประเมินราชการของกรมที่ดิน หักด้วยค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปี พ.ศ.)

2. ตารางสรุปอัตราค่าโอน ค่าจดจำนอง และภาษีอสังหาฯ ปี 2569 (ใครเป็นคนจ่าย?)

ในทางปฏิบัติ การตกลงว่าฝ่ายผู้ซื้อ หรือ ฝ่ายผู้ขายจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายตัวใด ขึ้นอยู่กับการเจรจา และ ระบุไว้ใน สัญญาจะซื้อจะขาย แต่ตามมาตรฐานสากลของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะมีแนวทางแบ่งความรับผิดชอบดังนี้:

3. เจาะลึกวิธีคำนวณ “ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย” และ “ภาษีธุรกิจเฉพาะ” สำหรับผู้ขาย และ นักลงทุน

นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และ ผู้ขายบ้านมือสองจำนวนมากมักประเมินต้นทุนภาษีต่ำกว่าความเป็นจริง เพราะเข้าใจผิดว่าคิดจากกำไรส่วนต่างเหมือนการขายหุ้น แต่ สำหรับ การขายอสังหาริมทรัพย์ที่สำนักงานที่ดิน เจ้าหน้าที่จะคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจาก “ราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางราชการ” หักด้วยค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปีปฏิทิน พ.ศ. เช่น ซื้อธันวาคม 2567 ขายมกราคม 2569 นับเป็น 3 ปีปฏิทิน คือ 2567, 2568 และ 2569)

ตารางอัตราหักค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง (กรณีไม่ได้รับมรดก)

• ถือครอง 1 ปี: หักค่าใช้จ่ายได้ 92% (นำเงินได้สุทธิเพียง 8% มาคำนวณภาษี)
• ถือครอง 2 ปี: หักค่าใช้จ่ายได้ 84% (นำเงินได้สุทธิ 16% มาคำนวณภาษี)
• ถือครอง 3 ปี: หักค่าใช้จ่ายได้ 77% (นำเงินได้สุทธิ 23% มาคำนวณภาษี)
• ถือครอง 4 ปี: หักค่าใช้จ่ายได้ 71% (นำเงินได้สุทธิ 29% มาคำนวณภาษี)
• ถือครอง 5 ปี: หักค่าใช้จ่ายได้ 65% (นำเงินได้สุทธิ 35% มาคำนวณภาษี)
• ถือครอง 6 ปี: หักค่าใช้จ่ายได้ 60% (นำเงินได้สุทธิ 40% มาคำนวณภาษี)
• ถือครอง 7 ปี: หักค่าใช้จ่ายได้ 55% (นำเงินได้สุทธิ 45% มาคำนวณภาษี)
• ถือครอง 8 ปีขึ้นไป: หักค่าใช้จ่ายได้ 50% (นำเงินได้สุทธิ 50% มาคำนวณภาษี)

4. ตัวอย่างการคำนวณค่าโอน และ ภาษีจริง: ซื้อ-ขายบ้านราคา 4,000,000 บาท

สมมติว่าผู้ซื้อตกลงซื้อบ้านเดี่ยวจากผู้ขายในราคาซื้อขายจริง 4,000,000 บาท (ราคาประเมินราชการอยู่ที่ 3,600,000 บาท) โดยผู้ซื้อกู้ธนาคารเต็มวงเงิน 4,000,000 บาท และผู้ขายถือครองบ้านหลังนี้มาแล้ว 3 ปี (ยังไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี) ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์กรณีอัตราปกติจะสรุปได้ดังนี้:

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% (จากราคาประเมิน 3.6 ล้านบาท): 72,000 บาท (แบ่งจ่ายคนละ 36,000 บาท)
• ค่าจดจำนอง 1% (จากวงเงินกู้ 4.0 ล้านบาท): 40,000 บาท (ผู้ซื้อจ่าย)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (จากราคาขาย 4.0 ล้านบาท เพราะสูงกว่าราคาประเมิน): 132,000 บาท (ผู้ขายจ่าย และได้รับยกเว้นค่าอากรแสตมป์ 0.5%)
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (คำนวณจากราคาประเมิน 3.6 ล้านบาท ถือครอง 3 ปี): ประมาณ 59,400 บาท (ผู้ขายจ่าย)

จะเห็นได้ว่า การย้ายชื่อเจ้าบ้าน หรือ ผู้ขายเข้าทะเบียนบ้านให้ครบ 1 ปีบริบูรณ์ หรือถือครองให้ครบ 5 ปีบริบูรณ์ จะช่วยประหยัดภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (132,000 บาท) ลงมาเหลือเพียงค่าอากรแสตมป์ 0.5% (20,000 บาท) ช่วยเซฟเงินสดได้ทันทีถึง 112,000 บาท!

5. อัปเดตภาษีที่ดิน และ สิ่งปลูกสร้าง ปี 2569 ที่เจ้าของบ้าน และ คอนโดต้องรู้

1. บ้านหลังหลัก (เจ้าของมีชื่อในโฉนด และ มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน): ได้รับยกเว้นภาษีที่ดิน และ สิ่งปลูกสร้าง สำหรับ มูลค่าฐานภาษีไม่เกิน 50 ล้านบาทแรก (หากเป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้างแต่เช่าที่ดิน ยกเว้น 10 ล้านบาทแรก)
2. บ้านหลังที่ 2 หรือคอนโด เพื่อ การลงทุน (มีชื่อในโฉนดแต่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน): เสียภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย เริ่มต้นเพียง 0.02% ของราคาประเมินราชการ (หรือล้านละ 200 บาทต่อปี สำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท)
3. ที่ดินรกร้างว่างเปล่า หรือ ไม่ได้ทำประโยชน์: เสียภาษีเริ่มต้น 0.3% – 0.7% และจะปรับเพิ่มขึ้นทุก 3 ปีหากยังปล่อยทิ้งร้าง

ก่อนตัดสินใจซื้อ หรือ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ แนะนำให้ตรวจสอบรายการทรัพย์คุณภาพที่ หน้าประกาศขาย-เช่าบ้าน และ คอนโด Rsungha.com และคำนวณต้นทุนทางการเงินผ่าน เครื่องคำนวณเงินกู้บ้านออนไลน์ เพื่อให้ได้ผลตอบแทนการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุด

6. เจาะลึกขั้นตอนการคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย แบบทีละขั้นตอน (Step-by-Step Calculation)

เพื่อให้ผู้ขายบ้าน และ นักลงทุนสามารถตรวจสอบความถูกต้องของใบประเมินค่าใช้จ่าย ณ สำนักงานที่ดินได้ด้วยตนเอง มาดูวิธีคำนวณ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 4 ขั้นตอนตามประมวลรัษฎากรอย่างละเอียด:

• ขั้นตอนที่ 1 (หาฐานราคาประเมิน และ จำนวนปีที่ถือครอง): ตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน และ สิ่งปลูกสร้างจากกรมธนารักษ์ (ไม่ใช่ราคาขายจริง) และนับจำนวนปีที่ถือครองตามปีปฏิทิน พ.ศ. เช่น ซื้อเมื่อวันที่ 15 พฤศจิกายน 2566 และขายโอนกรรมสิทธิ์วันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2569 จะนับจำนวนปีที่ถือครองเท่ากับ 4 ปีปฏิทิน (ได้แก่ปี 2566, 2567, 2568 และ 2569)
• ขั้นตอนที่ 2 (หักค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีถือครอง): กรณีได้มา โดย การซื้อขายทั่วไป ถือครอง 4 ปี กฎหมายให้หักค่าใช้จ่ายเหมาได้ 71% ดังนั้นหากราคาประเมินราชการอยู่ที่ 3,000,000 บาท จะหักค่าใช้จ่ายได้ 2,130,000 บาท คงเหลือเงินได้สุทธิ 870,000 บาท
• ขั้นตอนที่ 3 (หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง เพื่อ หาเงินได้สุทธิต่อปี): นำเงินได้สุทธิ 870,000 บาท หารด้วย 4 ปี จะได้เงินได้สุทธิเฉลี่ยต่อปีเท่ากับ 217,500 บาท แล้วนำไปคำนวณภาษีตามขั้นบันไดอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (สำหรับการขายอสังหาฯ จะไม่มีการยกเว้น 150,000 บาทแรก โดยขั้นที่ 1 คือ 0 – 300,000 บาท เสียภาษีในอัตรา 5%) ดังนั้น 217,500 × 5% = 10,875 บาทต่อปี
• ขั้นตอนที่ 4 (คูณกลับด้วยจำนวนปีที่ถือครอง): นำภาษีต่อปี 10,875 บาท คูณด้วย 4 ปี จะได้ยอดภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่ต้องชำระที่กรมที่ดินรวมทั้งสิ้น 43,500 บาท

7. เทคนิควางแผนภาษีอสังหาริมทรัพย์ และ การขอคืนภาษีจากการซื้อ-ขายบ้านอย่างถูกกฎหมาย

นอกจากการย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านให้ครบ 1 ปีบริบูรณ์ เพื่อ ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แล้ว กฎหมายภาษีอากรยังมีสิทธิประโยชน์สำคัญที่ผู้ซื้อ และ ผู้ขายบ้านมักมองข้าม ได้แก่:

• การขอคืนภาษีเงินได้จากการขายบ้านเดิม เพื่อ ซื้อบ้านใหม่ (Tax Refund on Home Replacement): หากคุณขายบ้าน หรือ คอนโดหลังเดิมที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี แล้วนำเงินไปซื้อบ้าน หรือ คอนโดหลังใหม่ เพื่อ อยู่อาศัยภายในระยะเวลา 1 ปีก่อน หรือ หลังการขาย คุณสามารถยื่นคำร้องขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่ชำระไว้ที่กรมที่ดินคืนจากกรมสรรพากรได้ตามมูลค่าบ้านใหม่ (ไม่เกินมูลค่าบ้านเดิม)
• การใช้สิทธิ์ลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยเงินกู้ยืม เพื่อ ที่อยู่อาศัย: ผู้กู้ซื้อบ้าน หรือ คอนโดสามารถนำดอกเบี้ยเงินกู้ที่จ่ายให้ธนาคารตามจริงไปหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปีได้สูงสุดถึง 100,000 บาทต่อปี
• การระวังเรื่องการถือกรรมสิทธิ์ร่วม (กู้ร่วม / ซื้อร่วม): หากซื้ออสังหาริมทรัพย์ร่วมกันหลายคน โดย ไม่ได้จดทะเบียนสมรส กรมที่ดิน และ กรมสรรพากรอาจตีความว่าเป็น “ห้างหุ้นส่วนสามัญ หรือ คณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล” ซึ่งทำให้แม้คนใดคนหนึ่งจะย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านครบ 1 ปี ก็อาจไม่ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะในสัดส่วนของคนที่ไม่ได้มีชื่อในทะเบียนบ้าน จึงควรวางแผนโครงสร้างผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดให้ชัดเจนตั้งแต่วันโอน

8. เอกสารที่ผู้ซื้อ และ ผู้ขายต้องเตรียมไปสำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์

• เอกสารฝั่งผู้ขาย: โฉนดที่ดินตัวจริง หรือ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ตัวจริง บัตรประชาชนตัวจริง ทะเบียนบ้านตัวจริง ใบปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด (กรณีขายคอนโด ต้องไม่มีค้างชำระค่าส่วนกลาง) หนังสือให้ความยินยอมของคู่สมรส พร้อม สำเนาบัตรประชาชน และ ทะเบียนสมรส (กรณีสมรสจดทะเบียน)
• เอกสารฝั่งผู้ซื้อ: บัตรประชาชนตัวจริง ทะเบียนบ้านตัวจริง แคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายผู้ขาย (ส่วนต่างราคาขายหลังหักเงินมัดจำ) เงินสด สำหรับ ชำระค่าธรรมเนียมโอน และ ค่าจดจำนอง และนัดหมายเจ้าหน้าที่ธนาคารผู้ให้สินเชื่อไปจดจำนอง พร้อม กัน ณ สำนักงานที่ดิน

บทความ และ เครื่องมือแนะนำจาก Rsungha.com:

• อ่านต่อ: อัปเดตดอกเบี้ยบ้าน และ สินเชื่อรีไฟแนนซ์ทุกธนาคาร ปี 2569 พร้อมตารางคำนวณยอดผ่อนต่อเดือน
• อ่านต่อ: เจาะลึก 5 ทำเลคอนโด และ บ้านแนวรถไฟฟ้า BTS-MRT น่าอยู่ และ คุ้มค่าการลงทุนที่สุดในปี 2569
• อ่านต่อ: คู่มือเลือกทิศบ้าน เลขที่บ้านมงคล และเช็กลิสต์ตรวจรับบ้าน-คอนโดก่อนโอนกรรมสิทธิ์
• เครื่องมือฟรี: เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้าน และ ยอดผ่อนต่อเดือน (Mortgage Calculator)
• ค้นหาทรัพย์เด่น: รวมรายการประกาศซื้อ-ขาย-เช่าบ้าน และ คอนโดคุณภาพ พร้อม โอน

9. คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับค่าโอนบ้าน ค่าจดจำนอง และภาษีอสังหาริมทรัพย์ (FAQ)

Q1: กรณีโอนที่ดินหรือบ้านให้บุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย ต้องเสียค่าโอนและภาษีเท่าไหร่?

ตอบ: การโอนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุตรชอบด้วยกฎหมาย (ไม่รวมบุตรบุญธรรม) โดยไม่มีค่าตอบแทน จะได้รับสิทธิพิเศษเสียค่าธรรมเนียมการโอนเพียง 0.5% ของราคาประเมินราชการ และได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ทั้งนี้ หากมูลค่าทรัพย์สินที่ให้เกินกว่า 20 ล้านบาทในปีภาษีนั้น ส่วนที่เกิน 20 ล้านบาทจะเสียภาษีเงินได้ในอัตราคงที่ 5% เท่านั้น

Q2: ซื้อบ้านหรือคอนโดมือสอง สามารถใช้สิทธิ์มาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ได้หรือไม่?

ตอบ: สามารถใช้สิทธิ์ได้ครับ หากประกาศมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลในปีนั้นครอบคลุมทั้งบ้านใหม่จากโครงการจัดสรร และ บ้านมือสอง หรือ คอนโดมิเนียมมือสอง ที่มีราคาซื้อขาย และ ราคาประเมินทุนทรัพย์ และ วงเงินกู้จำนองไม่เกินเพดานที่กฎหมายกำหนด (เช่น ไม่เกิน 7 ล้านบาท สำหรับบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย)